中古マンション 大阪のリニューアル
複数の金融機関に融資の打診を行い、より有利な条件の金融機関で融資を受けるのがベストだ。
金利についても、金融機関によって異なるし、交渉次第では下がる事もある。
とは言うものの、融資が受けられる、受けられないは読者の信用力次第だ。
金融機関が無理だと判のなら、やはり事業計画のどこかに無理があるのだろう。
その時は、収益不動産購入を諦めると判断したのなら、やはり吉事も大切な決断である。
以上が大まかな流れである。
場合によっては、売買契約と決済を同時に行う事もある。
購入資金に融資を利用するなら、金融機関に融資が可能かどうか打診する。
購入資金に問題がなければ、仲介業者を通じて収益不動産探しを依頼する。
販売されている物件を、色々な角度から十分に検討する。
購入したい物件が決まったら、売主に買付証明書を提出して購入の意思表示を行う。
売主も同意すれば、売買契約の準備に入る。
売買契約に先立って、仲介業者から重要事項の説明を受ける。
売買契約害を交わし、売買契約を行う。
この時、手付金を売主に支払う事が多い。
Ｒ売買代金の残金を支払って所有権を移転し、物件の引き渡しを受ける決済を行う。
売主から物件に関する引継を受け、物件の入居者に所有者変更を通知する。
この章の最後に、収益不動産を購入する際の流れを説明しておこう。
収益不動産の購入を検討する際には、購入希望者も出来る限りの不動産に関する知識を持っている方がよい。
その知識に基づいて、物件の善し悪しを判断するべきだ。
まず押さえておかなければならないポイントは、都市計画法による用途地域、建築基準法による用途地域における利用制限だろう。
地域によって建築出来ない建物や営業出来ない業種があるが、これらについてよく把握しておくべきである。
また、不動産に関わる権利である所有権・賃借権・抵当権・根抵当権・差し押さえ・地上権・地役権などの意味も覚えておく必要がある。
これらの権利が記載されている不動産登記簿謄本の読み方も理解したい。
さらに、所有者と入居者の問で締結される賃貸借契約についても押さえておこう。
賃貸借契約は、その貸室タイプ（事務所・住居・店舗・リース店舗）によってその内容が一部異なるので、それらの違いもよく把握しなければならない。
そして、不動産に関わる税についてもよく確認し、収益不動産購入の事業計画で考慮する事を忘れないようにしよう。
不動産の取得時には、登録免許税・不動産取得税・消費税（建物のみ）が課税され、不動産の所有に関しては、固定資産税・都市計画税が課税される。
尚、収益不動産の売買では、公簿取引または実測取引、ローン特約などケースバイケースに応じて様々な形態をとるので、売買契約を結ぶ際にはよく確認する必要がある。
収益不動産購入を検討する際、収益率の次に考えなければならないのは物件の立地条件だ。
もちろん、よい立地条件に建っている物件ほど狙い目である。
収益用店舗ビルの場合は、駅から近い、繁華街の中にある、商店街の中にある、人通りが多いなどがよい立地条件だ。
また、収益用オフィスビルの場合は、交通の便がよい、オフィス街にある、大通りに面しているなどが当てはまる。
そして、収益用一棟売マンションなど住居系の建物に関しては、人気が高い高級住宅地の中にある、静かである、交通の便がよい、商店街・ショッピングセンターから近い、大学の近くにあるなどがその条件となる。
立地条件のよい物件は、万が一入居者が退出しても、次の入居者が募集しやすい傾向がある。
新しい入居者は、より便利で快適な貸室を探すため、まずは立地条件のよい物件から検討するためだ。
また、本来不動産の価格は、この立地条件で決まるものなので、後々の事を考えても不動産を購入する際には、立地条件がよい物件を選ぶべきだ。
いずれ、建物を建て替える必要が出て来ても、立地条件がよければ様々な転用方法が考えられるし、売却する際にも比較的よい値段で販売出来るだろう。
収益不動産の購入を検討する場合、出来ればよく知っている地域の物件がいいだろう。
つまり土地勘があれば、その物件はどのような立地条件なのかを把握する事が出来るからである。
不動産とは不思議なもので、その地域によって独自の値打ちというものがある。
例えば、一見して賑やかではない通りでも、地元では商売に適した通りとして有名なケースがある。
逆に、繁華街からも近く店舗に向きそうな場所でも、実際はそれほど人が集まらないケースもある。
また、高級住宅地にしても、東京都の田園調布や兵庫県の芦屋といった有名な地域だけではなく、地元の人々だけが知っている高級住宅地も各地に点在している。
そのような地域は当然人気があるので、もし売家が出たら、あっと言う間に売れてしまうのだ。
すなわち、土地の値打ちというものは、その地域に密着したもので、地域外の人間がさっと見て判断するだけでは判らない要素がある。
したがって、収益不動産を購入する時でも、自分がある程度よく知っている地域に建っている物件の方がいいだろう。
そんな地域であれば、どれほどの数の人々が集まる地域か、あるいはどれほどの数の人々が住んでいる地域かを把握しやすいだろうから、入居者募集する際の人気や賃貸条件の目安などに関しても見当がつけやすいはずだ。
地域の利用状況とは、その地域内で不動産がどのように利用されているかであり、これをよく理解する事が重要である。
例えば、対象となる地域がオフィス街なのか、住宅が多い地域なのか、物販店向きの地域なのか、飲食店向きの地域なのか、ナイトスポット向きの地域なのか、あるいはそれらが複合した地域なのかを把握しなければならない。
一般的に、購入を検討している収益不動産の入居者前節では、よく知っている地域に建っている物件の方がよいと述べたが、実際上はそうたやすく土地勘がある地域で物件が見つかるとは限らない。
また、探すエリアを広げた方が、優良物件を見つけられる可能性も大きくなるだろう。
そんな時に、特定の地域の立地条件を把握する方法は、ともかく実際に出掛けてよく見るという事だ。
それも物件だけでなく、物件周囲をゆっくりと歩き回り、自分の目でその街並みを観察する必要がある。
最初は仲介業者と一緒に出掛けても、後は自分で納得の行くまで歩こう。
そうすれば、自ずと土地勘が生まれて来ると思う。
街を観察するポイントとしては、その地域の利用状況・その地域で主に活動している人々・街の雰囲気・空室の状況を把握する事である。
以下に、詳細を解説して行こう。
街の雰囲気とは、感覚的なその地域の総合評価だと考えていい。
例えば、繁華街ならどれほど活気があるかで判断出来る。
街に繰り出している人々の数、店舗の数、人々の声、店舗から流れて来る音楽、自動車のエンジン音、雑踏などから活気を感じ取るのだ。
また、オフィス街の活気ならば、センスのよいオフイスビル、高層ビル、出勤時・退社時・昼休み時に街にあふれる人々の数などによって判断されるだろう。
さらに住宅街については、住宅の密集度・高級感のある街並み・周辺あるいは駅その地域の利用状況にミスマッチしているのなら、購入は慎重に検討した方がいいだろう。
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